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为什么说“抢人才”获胜的城市,才有投资价值?
作者:格局君 来源:格局商学时间:2018-05-27 14:15:00

买房子就是买城市的股票,只有人气集聚的城市才有投资价值。

中国历史最大的“抢人才新政”,出现在5月16号的天津,在20个小时内就有30万人办理落户申请。

其中有很大的一个原因是天津的高考生和北京上海一样,很容易上重本,而且天津的落户相对简单。

去年开始,全国至少24个城市开启“抢人才大赛”,包括南京、武汉、西安、成都、长沙、沈阳等城市。

“抢人才”的政策主要面向应届大学生,“送户口”“送房补”“免费租办公室”。

即使是一线城市的广州,以往还需要交5年社保或者达到一定积分才能落户, 现在只需要有一定的技术职称和本科学历,在广州超过一年的工作时间就可以轻松落户。武汉目标是5年内留住100万大学生;福州给应届研究生住房补助高达15万元;长沙给予最高100万住房补助的口号。

未来城市的竞争,本质上是人才的竞争。

房产投资,其实也是投资“城市的股票”,城市的GDP发展的越来越高,人流量越来越大,城市的价值才越来越大,只要选对地段,房产的价值就会越来越大!

我们之前就提出,国内适合投资的房产,不到1%,而目前国内适合投资的城市,不超过8个。

本文通过城市的三个方面人口净流入、常住人口基数和城市GDP来帮助大家全面认识一个城市的竞争优势。

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人口规模流入的城市才有投资价值

在过去一年的“抢人才”大赛,我们看看哪些城市“常住人口”增长最快。

我通过查询30多个城市“统计局公告”的2016年和2017年常住人口,统计了不同城市的人口增量。(举例:只需要百度+成都统计局 2017年常住人口,一定要打开后缀有gov.cn才是准确的数据)

以下数据是人口增量排名前16的城市,增量为5个级别:

超过60万:深圳

超过40万:广州

20万-30万:杭州、长沙、重庆

10万-20万:佛山、郑州、武汉、宁波、成都、贵阳

接近10万:合肥、石家庄、南昌、济南、青岛

由于“西安”的数据还没有公布,所以没有在以上数据出现。

通过数据我们可以看到,深圳的2017年人口流入量是全国第一(61.99万),广州人口流入量是全国第二(45.49万),杭州位列第三(28万),长沙(27.29万)和重庆(26.73万)紧随其后,都是人口暴涨20万以上的城市。

要知道,只有人口大规模流入的城市,才有投资的价值。

人口增长前11的城市中:

第1、2、6名深广佛,同属广东省。

第3、9名杭州、宁波同属浙江省。

第4、7、8名长沙、郑州、武汉都属于中部地区省会。

第5、10、11名重庆、成都、贵阳都属于西南。

这些城市,都是在过去一年人才争霸赛的胜者,值得注意的是,北京和上海已经连续两年人口净流出,北京2017年流出2.2万,上海流出1.37万,作为中国房价最高的两个城市,投资价值不容置疑,人口流出,其实也是在告诉我们这两个城市的容量有限,要开始淘汰人了。

对一个城市的简单评估,不是符合人口大规模流入就适合投资的,这些可能短期会有一轮暴涨,但不见得能够长期持续增长。

永远记住,国内适合投资的房产,不过1%。

适合投资的城市还需要符合两个条件:

GDP远高于周边城市

人口基数足够大

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千万级人口的城市

有人的地方才有商业,有巨量的人群聚集才有新兴的商业模式和创新来推动GDP的增长。

无论是摩拜还是美团外卖这些新模式的产生,都是从一线城市开始,然后普及到三四线城市。如果先到三四线城市发展,很可能立刻死掉。

这其中的差距,在于GDP总量和常住人口的差距。

从表格中我们可以看出:

2千万人口级别的城市有两个—— 北京(1.6万平方米)和上海(6340平方米)

3千万人口级别的城市有一个——重庆(面积是8.2万平方米)

1千万人口级别的城市有5个——成都、广州、深圳、武汉、石家庄

接近千万级别的城市有3个——郑州、杭州、青岛、西安(880万)

人口最多(3000多万)的重庆主要是因为占比面积特别大,面积达到8.2万平方米,而上海仅有6340平方米,北京也有1.6万平方米,按照人口密度来说,上海最高。

之前我们公开课就有提到,现在全国呈现的状态,是三线城市以下的人口不断往一二线城市以及周边不断聚集,比如广东的人口会往珠三角地区流动。

按照这样的趋势,20年后,80%的人口,会聚集在10个以内的城市以及周边。

目前一线城市有4个,已经不足以容纳那么多的人口,那么必须要有“强二线城市”来发展成为新的一线城市,来容纳那么多人口的就业和生存发展。

如果还需要4个一线城市,那么以上提到的几个城市,都是强有力的竞争对手——成都、重庆、武汉、杭州、西安等城市,都希望在未来10年,吸纳足够多的常住人口和人才,来保证商业的蓬勃发展,才有能力去竞争“一线城市”的4个名额。

这样,就可以理解,为什么这两年,各大城市开始了“抢人才”的政策了,只有配得上一线城市的人口基数和GDP,才能获得更多更好的资源。

除了人口基数决定城市的发展,全球的城市GDP也呈现了一副非常有意思的现象。

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选GDP高的一二线城市

关于投资,80%以上的人都会问到房产问题,我们5月20号上海面授班上,100个人就有80个人咨询房产投资的问题。

这类问题,大部分经常性会犯一个错误,就是在错误的城市想要选择好的投资标的,投资房地产的三个重要指标,城市是第一位,接着是地段,最后是租售比。如果城市选错了,地段再好,可能也没有长期增值的潜力。

因为长期来看,为了赚钱和过更好地生活,人口必然流向GDP高的地方。

我们来看看目前全球各国的城市GDP分布形式,先看看日本的:

图片来自于《世界发展报告》,以每平方的经济产出(GDP)作成山峰,山峰越高,代表该城市单位GDP产出最高!

我们可以看到日本,大阪、东京、名古屋就是最高的山,这三个城市的GDP占据全国80%以上,这些都是我们比较熟悉的城市,其他城市,基本上都是平原,没有多少经济产出,人口自然会往这三个城市流入。

我们再来看看美国的GDP山峰:

美国的核心城市也主要是我们熟悉的城市,纽约、华盛顿、芝加哥、洛杉矶、休斯顿这些大城市就占据了美国80%以上的GDP,未来10年,这些城市的山峰只会越来越高,其他地区的山峰会越来越低。(虽然图是2009年的,但是目前没有多大变化)

中国没有对应的山峰图,但是我统计了GDP前10的城市,因为没有计算单位平方GDP,所以只能勉强作为参考:

我们可以看到,GDP也是分成几个级别:

2.5万亿-3万亿:北京和上海

2万亿-2.5万亿:深圳和广州

1.5万亿-2万亿:苏州、天津、重庆

1万亿-1.5万亿:成都、武汉、杭州

以上的非二线城市,都是有很强的能力,竞争一线城市的能力。

为什么说投资要选择GDP高的城市?

我曾经查过2016年广东四线城市汕尾市的年GDP是828亿,而广州一年GDP是19610亿,相差23倍,一个一线城市广州,能顶上23个四线城市,甚至,广州的天河区,一个区都能顶上好几个三四线城市!

经济产出的背后,是人的收入和消费的增长,按照人性,大部分人都会追求高收入和优质的消费服务,这也是城市具有吸引力的地方。

按照历史,美国和日本给我们中国很好的参考——人口必然往GDP高峰的地方不断聚集。

对于中国来说,80%的GDP贡献取决于不到10个高峰值的城市,其他城市都没有太大价值!未来这种情况只会越来越突出。

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城市综合数据整理

人口增量超过10万的12个城市:

超过60万:深圳

超过40万:广州

20万-30万:杭州、长沙、重庆

10万-20万:佛山、郑州、武汉、宁波、成都、贵阳(西安可能在这个级别)

常住人口数量排名前11的城市:

2千万人口级别的城市有2个—— 北京(1.6万平方米)和上海(6340平方米)

3千万人口级别的城市有1个——重庆(面积是8.2万平方米)

1千万人口级别的城市有5个——成都、广州、深圳、武汉、石家庄

接近千万级别的城市有3个——郑州、杭州、青岛、西安(880万)

GDP前10的城市:

2.5万亿-3万亿:北京和上海

2万亿-2.5万亿:深圳和广州

1.5万亿-2万亿:苏州、天津、重庆

1万亿-1.5万亿:成都、武汉、杭州

除了北上广深,根据综合排名,同时满足三个条件的城市有:

重庆

成都

武汉

杭州

这4大城市,在过去1年中,有强有力的优势,在未来10年的发展中,也是大概率会是优胜的城市。

当然,并不绝对,城市的发展是综合性的,不是单纯靠指标就能判断的。就好像投资公司不能只看财报,而要看更重要的行业和公司的整体情况。

总结:如果是投资,三四线城市没有太大未来!只有少数一二线城市才有未来。

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房产的投资建议

之前我写过一篇《三套房以上的暴击,一文读懂房产税》,在文中从过去5年的房产税布局,和未来可能的发展方向,已经写得足够清晰。

一句话总结:房产的黄金十年已经过去,想靠房产暴富的日子一去不复返。

所以我们给大家的建议还是:

一套自住,一套增值保值,两套最佳, 三套最多。

优先买70年产权的住房,不买公寓,不买商铺,不买办公楼

根据目前的发展,房产税是国家财政支出的主要来源,这在未来十年,房产税不会减少,只会增加。

如果你傻傻地持有十多套房产,还想着买很多套房子来增值保值,那么房产税会很快把你压垮。

如果你目前有三套房产,那么可以考虑把劣质城市的房产换成优质城市的房产,不仅仅可以保证长期的增值保值,还能保证有不错的现金流(比如说租金,没多少人住的地方租金都没法提价)。

除了房产,世界上还有很多优质资产供我们选择,我们要选择的是大概率能获胜的资产,期货外汇目前没几个人能成亿万富翁的,但是投资好公司,却造就了无数亿万富翁,投资,选择还是要看概率的。

还有一个有意思的问题:为什么巴菲特不炒房呢?

因为他投资世界上最有价值的资产,别人炒房才是他无法理解的事情。



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责任编辑:上善若水